Экономист и другую цифру обозначил – 7 процентов: именно настолько снизились доходы граждан, это хуже страшного кризисного 2008 года. А тут аналитики заговорили еще об одном экономическим апокалипсисе. Имя ему – «ипотечные хвосты». Что это за явление и как отразится оно на жителях Красноярского края – разбирался «МК» с экспертами.
Кризис еще впереди
Известно, что в период финансовой турбулентности хуже всего на рынке чувствует себя недвижимость: в период роста и стабильности на квадратные метры возлагаются надежды как на источник благополучия. Тогда и совершаются многочисленные сделки по покупкам, растут цены на жилье.
Но как только финансы начинают покряхтывать, недвижимость, увы, падает в цене – что называется, бежит впереди паровоза, демонстрируя низкую ликвидность. В этом году по региону количество сделок с недвижимостью, по некоторым оценкам, упало на 10-15 процентов. Не исключено: за лето их число сократится еще на 10-20 процентов. Причина проста – снизилась покупательская способность населения (см. предсказание Кудрина). Да и банки не спешат кредитовать население, которое все чаще оказывается в статусе безработного, а значит, не способного гасить долги.
Долги наши
Кредиты под залог недвижимости, как правило, выдаются через механизм ипотеки. Как выглядит Красноярский край с точки зрения кредитных историй жителей – тоже известно. Недавно аналитики «Объединённого кредитного бюро» (Москва) составили кредитную карту страны.
Красноярский край на ней хоть и числится пока благополучным середняком, однако опасная тенденция к перекредитованности территории очевидна. По данным организации, за первый квартал 2015 года в среднем на одного российского заемщика приходилось по 1,8 кредита. Да и показатель долговой нагрузки (соотношение ежемесячных платежей по всем кредитам к доходу) - высок. В среднем по стране он составляет 41%, а по банковской классификации хорошим считается не выше 30-35%. В этом диапазоне находятся всего 7 регионов. Красноярский край в короткий список не вошел: его показатель на уровне 42 процентов, выше среднего по стране - то есть из каждой сотни рублей дохода заёмщиками выплачивается 42 рубля по кредитам.
Такой уровень кредитной нагрузки, по мнению исследователей, несет в себе серьезные риски по ухудшению платежной дисциплины заемщиков на фоне кризисных макроэкономических факторов. В этом же исследовании приводятся такие факты о регионе – доля просроченных кредитов у заемщиков Красноярского края увеличилась до 24 процентов. В среднем по краю на каждого ипотетчика приходится полтора миллиона кредита с ежемесячным платежом примерно в 22 тыс. рублей.
Три миллиарда на душу работника
Красноярский эксперт финансового рынка Павел Павелко считает, что население края уже крайне перекредитовано. По его словам, в регионе выдано кредитов на 3 млрд рублей. Если пересчитать эту сумму на количество трудоспособного населения (около миллиона человек), получается – каждый работающий житель региона занял у банков 300 тыс. рублей: «Иначе говоря, среднестатический житель края должен отдать полуторогодовую зарплату! Это следствие активной банковской политики по выдаче дорогих потребительских кредитов в первую очередь. Львиная доля их приходится на так называемые микрофинансовые организации – а они берут за свои деньги от 40-50 процентов в год! Не исключено, что следом пойдет волна проблем с ипотекой», - считает Павелко.
По словам эксперта, для того, чтобы рынок ипотеки развивался, нужны два условия – дешевые длинные деньги банков (минимум на 10 лет) и стабильная зарплата заемщика. Пока ни того, ни другого не наблюдается. Банки вынуждены рассчитывать стоимость ипотечного займа, исходя из цены привлекаемых денег населения в виде вкладов – а они обходятся банкам под 12- процентов годовых (ставка коррелируется в зависимости от стратегии банка и ключевой ставки ЦБ РФ): «Добавьте сюда издержки банков, отчисления в АСВ и получите 18 процентов годовых. Под такие проценты единицы потянут многолетнюю финансовую кабалу за жилье!» - считает Павелко.
Хвост виляет собакой
Что делают банки с выданным кредитом, если заемщик перестает платить по своим обязательствам? Продает залоговое имущество (квартира-то ипотечная находится в залоге у банка!), хотя процедура эта может растянуться на год. Банк может перепродать ссуду в АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), если заемщик подходит под требования этой организации. «И тогда уже агентство с госучастием имеет отношения с заемщиком, а не банк. И это самый благоприятный исход для тех, кто решился на ипотеку», - говорит эксперт Павелко.
Но уже нередки случаи, когда банк забирает квартиру у получателя ипотеки, продает ее, и – самое удивительное – заемщик после всей цепочки финансовых операций остается должником банка! Это явление и называется «ипотечными хвостами».
Как пишет портал «Банки.ру», объем ипотечных «хвостов», образующихся в результате взыскания квартир с должников ипотеки, в 2015 году может достигнуть в целом по стране рекордных 3,15 млрд рублей. Причины - падение цен на жилье и рискованная политика банков в предыдущие годы. Ситуация исправится только с ростом экономики, считают экономисты. Приобретая жилье в ипотеку, граждане вносили при покупке квартиры первоначальный взнос 10–20%, платили по кредиту проценты несколько лет. А спустя год-другой у них уменьшались доходы, а вот стоимость квартиры вместо того, чтобы повышать благосостояние покупателя, падала в цене. «Потому после реализации квартиры клиент оставался еще и должен банку. Многие считают, что это несправедливо, и отказываются возвращать остаток долга», — приводит издание мнение коллекторного агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» (Москва). Эксперты указывают, что в марте 2012 года были приняты поправки в закон «Об ипотеке». Теперь, если торги по продаже квартиры не состоялись дважды, кредитор соглашается забрать объект на баланс, задолженность при этом считается погашенной. Это не относится к кредитам, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до марта 2012 года.
Куда бежать?
Как считает генеральный директор агентства АРЕВЕРА-Недвижимость (Красноярск) Константин Попов, ситуация на рынке жилья «дерганная, неровная». По его мнению, цена на недвижимость с начала года упала на 10-15 процентов. Не исключено, что рынок упадет еще на 10-15 процентов. Это означает, что рынок стагнирует. Но все больше на рынке происходит сделок не с банковской ипотекой, а с наличными. Генеральный директор связывает этот факт с валютными операциями: некоторые красноярцы сумели извлечь выгоду на разнице курсов валют и теперь вкладываются в недвижимость.
А как обстоят дела с ипотекой? Массового характера отъема залогового квартир у жителей края пока не происходит. Если такие случаи есть, то они, как считает Попов, следствие того, что банки выдавали ипотечные кредиты направо и налево, не проверяя тщательно платежеспособность заемщиков и, не требуя первоначального взноса.
Что же делать тем, кто оказался заложником ипотеки? Как не отрастить «хвост», рост которых прогнозируется. Эксперты – и Павел Павелко, и Константин Попов – в один голос утверждают: не надо прятаться от проблем и банкиров. «Заёмщик должен сразу после потери работы, к примеру, идти в банк и просить об отсрочке, предлагать платить только проценты по кредиту, настаивать на каникулах по платежам!», - считает Попов. А Павелко предлагает «больше работать» и рассчитывать свои финансовые возможности заранее – до приобретения дорогого имущества
Константин Попов также делится своими соображениями, в какое жилье стоит вкладывать средства: «По моим наблюдениям, квартиру можно покупать, если ее стоимость ниже цены рынка. Понятно, что хрущевки и крупногабаритное жилье – это зоны риска. Да и застройщики реагируют на нужды покупателей – строят много однокомнатных квартир, студий. Это сейчас - самый ходовой товар. Но тут надо понимать – покупать котлован, первую стадию застройки – рискованно. Сможет ли строительная фирма в условиях финансового голода довести стройку до конца?».
Смерть ипотеки предсказывать пока рано. Как и массовое появление у ипотетчиков крайне неприятных «хвостов». Как говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (Москва) Алексей Волков, суммарный долг по кредитам российского заемщика не превышает 50% его годового дохода, поэтому потенциал ипотечного кредитования в России оценивается как высокий. «На наш взгляд, в ближайшем будущем ипотека, при определенных условиях, может стать драйвером развития банковского бизнеса. Основной аргумент «за» — господдержка этого сегмента розничного кредитования», цитируют Волкова «Банки.ру».
