Жилищная доля
Правы ли эксперты? С таким вопросом мы обратились в региональное министерство строительства и ЖКХ. Там сообщили, что информация по первому кварталу 2015 года сейчас анализируется, и официальных данных пока нет. Если посмотреть на количество проектных деклараций, которые строительные компании обязаны предоставить в министерство, прежде чем объявят о начале возведения нового дома и станут привлекать деньги дольщиков, то по сравнению с первым кварталом 2014-го, их число уменьшилось почти в три раза.
«Застройщики сейчас с оглядкой приступают к новым проектам, - говорит начальник отдела надзора за долевым строительством министерства Елена Хамардюк. - С 1 апреля вступило в действие постановление правительства РФ, которое позволяет банку рассчитывать на получение государственной компенсации по ключевой ставке, если он предоставляет гражданам ипотечные кредиты под 12 % годовых. Тем самым правительство поддержало строительную отрасль. Но банки осторожно подходят к рассмотрению заявок от граждан. Процент выдаваемых ипотечных кредитов значительно снизился. В настоящее время банки удовлетворяют гораздо меньше заявок от граждан. По неофициальной информации, из 70 заявок одобрение получили только две. Да, банки действительно кредитуют под 12 %, но требования к заемщикам стали жестче. Повысились требования к наличию собственных средств, кредитные истории проверяются тщательнее. Раньше у нас был программный продукт «12-12-12», когда банк давал ипотечный кредит под 12 % на 12 лет, если у гражданина есть 12 % от стоимости жилья. А сейчас размер собственных средств должен составлять 30 %».
Ситуация, конечно, неприятная, но не критичная. Не хочешь – не бери ипотеку, жди, когда положение на рынке жилья изменится к лучшему. Хуже обстоят дела, если вы уже тянете эту лямку и вложили средства в строительство, а теперь пьете валидол, опасаясь остаться и без денег и без квартиры. Пикеты обманутых дольщиков еще не стерлись из памяти.
В Красноярском крае сегодня, по данным регионального министерства строительства, возведение порядка 270 многоквартирных домов продолжается без сбоев. Но есть и проблемные объекты - семь домов (586 участников строительства, читай – дольщиков), где работы приостановлены. «В отношении этих застройщиков начаты процедуры банкротства, и требования участников строительства будут удовлетворены после передачи этих объектов в жилищно-строительные кооперативы. Сейчас в крае таким способом достраиваются объекты обанкротившегося ООО «Стройтехника». Был создан ЖСК-1, который уже завершил строительство двух домов. Аналогичный кооператив появился на базе имущества банкрота ЗАО «Крид-М», которое строило два малоэтажных дома в поселке Солонцы. Сегодня ЖСК – это алгоритм, посредством которого можно передать объекты участникам строительства. Ранее закон это не регулировал, и существовала большая вероятность, что участники останутся без возмещения», – пояснила Елена Хамардюк.
Кроме откровенно проблемных домов есть такие, которые находятся в группе риска. Они попадают туда, если строятся медленно, застройщик переносит сроки сдачи. Перечень таких объектов имеется на сайте министерства www.krasnadzor.ru. По результатам ежемесячных мониторингов готовности многоквартирных жилых домов в группе риска оказались 16 объектов.
«Список сокращается. За прошлый год из домов, которые строятся медленно, все-таки было завершено строительство трех. Стараемся, совместно с прокуратурой проводим проверки застройщиков, финансовое состояние которых вызывает опасение, - заверяют в министерстве строительства края. И советуют, как не попасть в печальную ситуацию. – Граждане, как правило, ориентируются на стоимость квадратного метра: где она ниже, туда и вкладывают деньги, а это не всегда правильно, как показывает практика. Все проблемные многоквартирные дома в реестре министерства – это объекты, где застройщики демпинговали на рынке строительства. Те же «Консоль», «Сибстоун», «Стройтехника». Соседние строящиеся дома были процентов на десять дороже».
На что в первую очередь нужно обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме? Застройщик должен быть на рынке не новичком, иметь хорошую репутацию, собственные средства. Граждане вправе попросить у застройщика баланс, чтобы узнать прибыль и убыток за предыдущий год.
Чтобы привлекать деньги граждан, застройщик обязан иметь земельный участок либо в собственности, либо в аренде, должен предоставить проектную декларацию в министерство строительства и ЖКХ, а затем разместить ее в СМИ. У него должно быть разрешение на строительство, выданное муниципалитетом. С января 2014 года он еще обязан застраховать свою ответственность: в случае возникновения проблем страховая организация будет разделять с застройщиком ответственность за готовность объекта.
Ближе к земле – не дальше от проблем
Желание красноярцев возводить жилье своими силами привело к увеличению в регионе доли малоэтажного строительства. За 2014 год доля индивидуального жилищного строительства (то есть жилья, возведенного за счет средств индивидуальных застройщиков) составила 39 %. Для сравнения, в 2013 году она едва превышала 20 %. В первом квартале 2015-го доля малоэтажного строительства в общем объеме введенного жилья составляет уже 55,7 %.
На днях в краевом центре прошел круглый стол «Градостроительная ситуация в пригороде Красноярска». Эксперты отметили, что реализация заявленных проектов загородных поселков в лучшем случае составляет 10-15 % от «плана». «Наберется не больше десятка поселков, которые перевалили 50 % барьер реализации», - сказал руководитель службы по контролю в области градостроительной деятельности края Андрей Булак. Речь идет о том, что красочные на бумаге проекты поселков предполагают и создание развитой социокультурной инфраструктуры (школ, магазинов, детских садов), а на деле все это - в неопределенной перспективе.
Есть и другая, более серьезная проблема – многие поселки размещены или планируют вести застройку на землях сельхозназначения. Раньше решения о строительстве жилых массивов принимались муниципалитетами без учета документов территориального планирования. Теперь это принципиально важно при выдаче разрешения. Процедура изменения назначения земли стала иной. Согласно решению Высшего арбитражного суда, поменять вид разрешенного использования теперь можно только в том случае, если этот вид закреплен для данного участка в документах градостроительного зонирования.
Например, в Емельяновском районе теперь только 18 % реализуемых проектов соответствуют нынешним нормам использования земли. Остальные противоречат правилам землепользования и застройки территории.
«Сегодня мы слышим о таких громких проектах как «Златоулочка» и «Сибирская Венеция», но их застройщикам нужно понимать всю ответственность, которую они берут на себя, начиная столь масштабные проекты. А нам как представителям власти необходимо постараться определить целесообразность и реальность воплощения того или иного проекта», - отметил на круглом столе Андрей Булак.
Если вы твердо решили строить собственный дом, нужно учитывать несколько важных моментов. «Первое - необходимо узнать форму собственности земли под предлагаемое строительство, то есть под что она выделялась, – пояснил пресс-секретарь министра строительства и ЖКХ Дмитрий Трапезников. – Если под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), тогда все в порядке. Если под садовое некоммерческое товарищество (СНТ), то в дальнейшем могут возникнуть проблемы со строительством, коммунальными услугами и др. Следующий момент – проверка разрешительных документов у собственников проекта. Необходимо обратить внимание на наличие техусловий на подключение к коммуникациям: электричеству, канализации, центральному водоснабжению и отоплению. И, конечно, всегда надо внимательно читать все документы, которые подписываете. Например, договор инвестирования и договор долевого строительства - это два принципиально разных документа. Заключая договор инвестирования, вы как инвестор можете просто прогореть и остаться ни с чем. Договор долевого строительства - это защищенная форма. У вас есть гарантии, что в случае банкротства проекта застройки вы получите в собственность то, что успели возвести и еще сможете претендовать на часть имущества разорившейся компании, которая будет обязана возместить вам убытки. Прежде чем заключить договор - не пожалейте денег и обратитесь к юристам. Есть множество нюансов, которые понятны только им».
