Путеводитель по капитальному ремонту

Ответственность за квартиру собственники подкрепят кошельком

 Статья 210 Гражданского кодекса РФ гласит: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества». Со следующего года этот принцип начнет работать и в жилищно-коммунальной сфере – за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме будут платить сами собственники. Им в помощь осенью был создан «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края». Организацию возглавила экс-замминистра энергетики и ЖКХ Нина Авдеева. По сути, новая структура станет оператором, который призван организовать для владельцев понятную и эффективную систему: сбор платежей, их сохранность, справедливое распределение. На что вправе рассчитывать жильцы многоквартирных домов и как им, согласно закону, будет содействовать государство, - разбирался «МК».

Ответственность за квартиру собственники подкрепят кошельком
Коллаж: Сергей Гуськов

 Куда нести деньги?

Как сообщают в региональном министерстве ЖКХ, в частичном или полном капитальном ремонте нуждаются 13 из 18 тысяч многоквартирных домов Красноярского края. К концу 2013 – началу 2014 годов будет принята программа, в которой весь многоквартирный жилой фонд выстроится в очередь на проведение ремонта. Через четыре месяца после опубликования владельцы квартир должны сделать первые взносы.

Итак, куда собственники могут откладывать деньги на капремонт? Вариантов два: специальный счет или счет регионального оператора. Выбор зависит от того, насколько вашему дому требуется ремонт, и каким на очереди дом окажется в краевом списке. Если срок ремонта близок – жильцам стоит прикинуть, успеют ли они собрать необходимую сумму. Если нет, то проще и надежнее расположить деньги на счету оператора.

«Региональный фонд» обязан обеспечить ремонт точно по графику. Фонд сам привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, несет ответственность за работу подрядчиков. За ненадлежащее исполнение, согласно п. 6 ст. 178 Жилищного кодекса, грозит субсидиарная ответственность перед собственниками. Надежность фонда обеспечена не менее чем 20 млрд собственных средств, выделенных ему из бюджета. Кроме того, Жилищный кодекс весьма ограничил фонд в «хозяйственных маневрах». Он не может открывать филиалы и представительства. Не может создавать коммерческие или некоммерческие организации, а также участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Капитальный ремонт - дело затратное. В перечень обязательных работ входит ремонт внутридомовых инженерных систем, лифта, крыши, подвала, фасада и фундамента. Невентилируемые крыши при этом должны быть переоборудованы, изношенное лифтовое оборудование – заменено, а неутепленные фасады – утеплены. Так как разные элементы изнашиваются в разное время, в течение тридцати лет (на столько рассчитана госпрограмма) ремонт будет проводиться неоднократно. Износ дома и объективные данные о его технических характеристиках обязаны предоставить муниципалитеты.

ХХХ

Если же здание новое, то владельцы квартир могут располагать свои кровные на специальном счете, средства с которого пойдут на ремонт их дома и ни на что другое. Накопив нужную сумму, собственники могут принять решение прекратить выплаты.

Владельцами такого счета могут быть, к примеру, ТСЖ, Жилищный кооператив или специализированный потребительский кооператив. «Правда, в таком случае возникает вопрос, кто будет обслуживать счет дома? – обращает внимание специалист регионального министерства ЖКХ Вера Разоренова. – Если этим будет заниматься ТСЖ, то, как показывает практика, они наверняка накинут один-два процента за обслуживание». Кроме того, одно ТСЖ может быть владельцем счета только одного многоквартирного дома. Поэтому товариществу придется либо дробиться, либо владельцы остальных домов должны будут класть деньги на счет регионального оператора. По закону, фонд также не может использовать средства одного дома на ремонт других.

При выборе варианта со своим специальным счетом на собственников ложится больше ответственности. Так, на общем собрании они должны определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Взнос не может быть меньше минимального размера, который установит краевое правительство (он определяется ежегодно на трехлетний период с разбивкой по годам). Перечень услуг и работ по капремонту общего имущества – также не меньше нормативного. «Если собственники, выбравшие способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, недобросовестно относились к исполнению своих обязанностей по внесению средств и при наступлении срока ремонта не смогли обеспечить его финансирование, то они будут принудительно переведены под управление регионального оператора, - предупреждают в call-центре, - региональный оператор будет иметь право вести претензионную работу».

Фонд может стать владельцем счета и по умолчанию. «Если собственники не собрались на общее собрание, не приняли решение, как они будут формировать фонд капитального ремонта по своему дому, то, согласно Жилищному Кодексу, общее собрание в доме проводит орган местного самоуправления. Если собрание не получилось, дом уйдет на счет регионального оператора», - отмечает Нина Авдеева.

Как бы то ни было, создать спецсчет можно будет даже тогда, когда программа уже начнет работать. «Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, - поясняют в call-центре. - В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет все средства фонда капитального ремонта на специальный счет».

Кстати, средства, которые УК или ТСЖ собирали с жителей на капитальный ремонт, должны быть им возвращены - при условии, что ремонт еще не проведен.

Кто проконтролирует?

Если рассуждать не юридически, то деньги закреплены скорее даже не за владельцем (поскольку отозвать он их не может), а за его квартирой. В случае продажи недвижимости продается и ее доля в ремонтной «копилке».

Перенести установленный срок ремонта на более поздний период можно, если собственники со спецсчетом примут соответствующее решение. Это, например, на тот случай, если нужной суммы в означенный срок жильцы скопить не успеют, но все-таки захотят избежать попадания своих накоплений в «общий котел». Если же необходимая сумма собрана заранее, то можно провести капремонт и раньше запланированного срока.

Вне зависимости от выбранного способа размещения средств их использование строго контролируется. «Учет поступивших денег будет вестись по каждому отдельно взятому дому, по каждой квартире и даже по каждому собственнику этой квартиры. Сведения о взносах каждого собственника будут предоставляться в службу строительного надзора и жилищного контроля», - уверяет замначальника отдела реформирования и развития жилищного фонда краевого министерства ЖКХ Ирина Котельникова.

Поскольку капитальный ремонт относится к жилищным услугам, то льготники вправе получать аналогичную субсидию. Узнавать все о начислении субсидии надо в ближайшем отделении соцзащиты. А на сайте краевого министерства социальной политики www.szn24.ru можно даже рассчитать размер полагающейся субсидии.

ХХХ

Деньги, находящиеся на специальном счете, не могут быть взысканы по обязательствам владельца этого счета. В случае банкротства владельца сумма со спецсчета в конкурсную массу не включается.

Банк, в котором открыт счет, и его владелец предоставляют по требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных платежей, об остатке средств и обо всех операциях по данному счету.

«Банк может осуществлять операции по перечислению со специального счета денежных средств на оплату услуг и работ по капитальному ремонту, по списанию денежных средств в счет возврата кредитов, займов, полученных на проведение капитального ремонта, и на уплату процентов по ним по указанию владельца специального счета только на основании предоставленных документов, перечень которых утвержден ЖК РФ, - пояснили в call-центре министерства ЖКХ. - Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений, могут использоваться только на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается».

Информацию о кредитных организациях, где можно разместить спецсчет, а также типовые договоры для открытия таких счетов можно найти на сайте www.fondgkh.ru, в разделе «Региональные системы капитального ремонта».

Следить за тем, как региональный оператор использует средства, полученные от собственников помещений, должно Территориальное управление Федеральной службы финансово-бюджетного надзора в Красноярском крае. Существуют и региональные органы, выполняющие надзорную функцию, - Служба финансово-экономического контроля (при краевом минфине) и Счетная палата.

«Помимо этого, годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе», - добавляют в краевом сall-центре по вопросам ЖКХ.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру